#재개발 #재건축
재개발의 경우 다시 지역 전체를 만드는것이고
재건축은 다시 건물만 지어 올리는것
버스를 타고 가다 '도시 재건 반대' 문구가
쓰여있는 플랭카드를 보신 적이 많으실텐데요.
시, 건설업자, 기존 주민 등 많은 이해관계가
얽혀 있는 사업이기 때문에 섣부르게
누가 옳고 누가 그르다고 판단할 수는 없지만
도심재생을 위해 끊임없는 발전이 뒷받침돼야
하는 것은 자명한 사실인 것 같습니다.
오늘은 도시 가치를 더욱 올려주는 두 주인공,
재개발 재건축 차이 어떤것이 있는지
알아보도록 하겠습니다.
먼저 두 사업 앞에 붙는 '재'의 의미가 무엇일까요?
'다시 무엇을 하다' 라는 뜻을 가진 접두어입니다.
한자 '다시 再(재)'자를 쓰고 있죠.
재개발의 경우 다시 지역 전체를 만드는것이고
재건축은 다시 건물만 지어 올리는것인데요.
즉, 정비기간시설이 낙후되어있다면
전자, 양호하다면 후자를 실시하게 됩니다.
조금 더 자세한 설명으로 넘어가볼까요?
공간의 새로운 탄생
'재개발'이란 건물을 포함해 주변 환경까지
다소 조성하는 개념으로, 민간 업체가 진행하지 않고
관(官)에서 진행하게 되는데요. 따라서 공공성을
띠기 때문에 상대적으로 규제가 덜 하지만
넓은 범위를 관장하는 사업이기 때문에
큰 비용이 들고 진척 속도가 느리다는 단점이 있습니다.
주 목적으로 크게 3가지를 볼 수 있는데요.
1. 열악한 도시 인프라(도로,상하수도 등) 개선
2. 노후/불량 건물이 밀집된 지역의 주거환경 개선
3. 상업/공업 지역의 도시기능회복 및 상권 활성화
낙후된 단독주택/상가를 허문 자리에 새로운 건물을
올리는 동시에, 주변 시설까지 조성하는 대규모
공사이기 때문에 장기적인 투자와 작업이 필요합니다
사업 지역 주민들은 긴 시간 보금자리를 잃게 되는데요
세입자들에게 공공임대주택을 공급해주거나
주거대책비를 지급하는 식으로 대처하고 있습니다.
하지만 장기간 진행되는 공사, 정든 장소를
잃게 된다는 슬픔, 당장 이사를 할 수 없는 현실 등
기존 세대주들과의 마찰이 빈번하게 일어납니다.
한번쯤은 읽어보셨을법한 현대소설
<난장이가 쏘아올린 작은 공>은
도시 정돈 사업으로 인해 살던곳이 철거되며
강제로 보금자리를 떠나야 했던 이들의
모습을 엿볼 수 있죠.
재개발 재건축 차이 후자에 속하는 재건축은
말 그대로 집을 지어 올리는 일입니다.
사업의 대상이 되는 건물은 노후/불량 공동주택이지만
300세대 이상이거나 200호 이상의 단독주택도
포함된다고 하는데요. 또한, 부지면적 1만제곱미터 이상
안전진단 시행 후 2/3 이상이 안전상
문제가 있다고 판단을 받아야 진행이 가능합니다.
공원, 도로, 상하수도 등 공공기간이 관장하는
부분을 제외하고 오롯이 집을 다시 짓는 사업이기에
공공성을 띠지 않고 있는데요. 비교적 넓은 면적에서
실행하는 사업이기 때문에 비용이 적게 들기도 합니다.
하지만 높은 사업성을 가지고 있어서 투자과열예방을
위해 규제와 규약이 있기 때문에 이를 해결하는데
시간이 많이 걸리고는 하는데요.
공사에 들어가기에 앞서 까다로운 조건과 절차를
통과해야만 합니다. 일단 오래되어 붕괴 위험이 있는
주택이 그 대상에 들어가게 되는데요.
혹은 축 20년이 지났거나 재해로 인한
손상 위험이 있다고 판단되는 다세대/단독주택도
해당되며 구역이 정해졌다면 해당 지역에서
추진위원회를 결성한 뒤 법적으로 인정받기 위해
다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.
1. 전체 세대의 80% 이상, 각 동의 과반수 동의
2. 동의하였다면 지방자치단체의 평가
3. 안전진단절차 진행
재건축 사업절차를 단계별로 정리하자면
1. 정비 기본계획을 수립
2. 대략적 분담금 예측
(조합설립인가를 받는 단계)
3. 투자 결정
(종전 자산 감정 평가 시행결과에 따라
사업지, 일반 분양가 등을 계산하는 단계)
4. 상업성 공개
(투자 수익을 분석하는 단계)
5. 주민 이주/철거
6. 입주/매도 결정
(착공 신고 후 일반분양 시작점)
큰 틀로 여섯개의 과정을 보실 수 있습니다.